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不動産経営経費で、タクシー代や車、PC等は計上出来るのか


「不動産経営(投資)をすれば色んな経費が計上出来ます」
こんな不動産会社の営業トークも有る様です。

しかし、実際どの様な経費がどこまで認められるのか、
具体的には把握出来てないという人も多いでしょう。
今回、項目別にポイントを解説します。

不動産経営(投資)経費は、
「合理的に説明出来るか」がポイントとなります。

経費を考える上で重要な事は、
国税庁公式サイト等で「この項目の経費は承認される」
と明記されている訳では無い点です。
その経費が承認・否認されたかは結果論でしか有りません。

似た様な項目を経費計上していても、
承認される事も有れば、否認される事も有ります。
明らかな脱税はともかく、
一般的な税務調査では管轄の税務署(担当者)の考え方、
顧問税理士や本人の説明能力等、様々な要素により、
否認・承認が決まってくるのが、実際の様です。

最終的には、その経費が必要な事を合理的に説明出来るかが、
ポイントになってきます。
「経費計上が認められるかはケースバイケース」
と言う事を前提に、経費計上の一般的な考え方を見てみます。

　
　セミナーやイベント参加費

不動産経営(投資)の勉強や情報収集をする為の経費は、
税務調査で承認される可能性が高いです。
それらは不動産経営(投資)をしていく為には、
欠かせない経費だからです。

具体的には、
不動産関連セミナーやイベントの参加費(交通費・宿泊費含)、
不動産分野の書籍や業界誌の代金等が挙げられます。

線引が微妙になってくるのは、
一般的なセミナーや書籍費用です。
こちらも不動産経営(投資)との関連性を説明出来れば、
承認される傾向が有ります。
例えば、収益物件の収益管理をするのにExcelの知識が要る、
故に、Excel関連の本を購入したといった具合です。


　「車」関連の費用

所有戸数が相当数有ったり自主管理をしている等が前提です。
不動産経営(投資)をしていく上で車が必要で、
営業車なら経費を100％計上、自家用車なら、
仕事で使った割合のみ(家事按分)経費を計上出来ます。

但し、車関連経費が承認されるか否かは、
経営規模や業務内容により変わってきます。

例えば、所有物件が僅か(例:1?3室等)にも関わらず、
高級外車を購入しガソリン代を頻繁に計上していたら、
不自然さを疑われます。
「そもそも車が必要なのか」と怪しまれ、
全面否認も有り得ます。

一例では、所有戸数が相当数ある、自主管理をしている、
遠方に物件が有る等、車必須な理由が合理的に説明出来れば、
経費が承認される可能性が出てきます。
合わせて、車を使った日時や行先を日報の様な形で、
記録しておくと、税務調査時に説明がスムーズです。


　交通費(タクシー代・電車代)・宿泊費・飲食代

後々説明出来る様に記録しておく。
交通費・宿泊費・飲食代等は領収書を保管しておくのは勿論、
行先・同行メンバー・目的・出先で打合せした人等を、
記録・保管しておくのが無難です。

税務調査時に、明確に説明出来なければ、
否認される可能性が出てきます。
但しいくら証拠が揃っていても、
経営規模に見合わない経費計上は、
不自然さを疑われかねないので注意が必要です。


　パソコン代やインターネット契約料

パソコン購入代金やインターネット契約料等も、
不動産経営(投資)に使った分のみ経費計上出来ます。
もし、不動産経営(投資)とプライベートで兼用している場合、
車と同様に家事按分をすべきです。


経営規模が小さければ税務調査は入らないという考え方はNG

一部不動産経営者(投資家)は、
経費計上の線引を安易に考えている人も居ます。
例えば、
「会社員副業で不動産経営(投資)をしている程度の規模なら、
税務調査が入らないだろう。

だから、不動産経営(投資)に直接関係無い飲食代や買物代、
交通費・宿泊費等を計上しても良い」といった考え方です。
これは金額の大小に関わらず、立派な脱税行為です。

国税庁の公式サイト等に、
「経営規模が小さければ税務調査は入らない」
と明記されてはいません。
そうで有る以上、いつ税務調査が入っても良い様、
合理的説明が出来る範囲で経費計上すべきでしょう。

大規模修繕はどのタイミングですべきなのでしょうか？
会社員等のサラリーマン投資家は特に大規模修繕を行う必要は有りませんが税金面を考慮して決めると良いと言えます。

大規模修繕とは、

・外壁塗装
・屋上防水工事
・玄関や廊下等の共用部刷新

等を行う事です。
費用が数百万円単位で掛かる事も多く実施するかどうかは慎重な判断が必要となります。



大規模修繕の内容と主な費用


外壁塗装

外壁塗装は一般的に10〜15年に一度程度やるべきだとされています。
外壁を触った時に粉を吹いている状態かどうかが外壁塗装をする必要が有るかどうか分かります。
工事内容はただ単に塗装するだけと思われがちですが足場を組んで外壁の高圧洗浄をし下地塗りから初めますので、
かなり大規模な工事になります。

・費用は外壁の面積
・塗料の種類
・足場の高さ

等によって変わってきます。


外壁塗装の費用の目安

外壁塗装の目安となる費用は下記の通りです。

・アクリル塗装…耐用年数約6年、 1400円/㎡
・ウレタン塗装…耐用年数約10年、1600円/㎡
・シリコン塗装…耐用年数約15年、2000円/㎡
・フッ素塗装……耐用年数約20年、3000円/㎡

外壁面積を測った事が有る人は殆ど居ない為、見積りを取って貰うしか方法は有りませんが、
費用のイメージとしては4階建のファミリーマンションで500万円以上は掛かると考えて間違い有りません。


屋上防水

屋上防水は適切な頻度で実施していないと雨漏り等の原因となるので剥がれ等が目視で確認出来る場合は、
必ず対応しておくべきです。
屋上防水も色々な工法が有り耐用年数も変わってきますが㎡当たり5000円程度の工事費が目安となります。
RCマンションなら少なくとも数十万円以上、部屋数が30戸以上有る場合は100万円以上掛かる事になります。


共用部刷新

共用部刷新は、

・玄関リニューアル
・廊下塗装
・ポスト交換

等が該当します。
対応せずとも具体的不具合は有りませんが対応すれば物件案内時の第一印象が大きく良くなる可能性が有ります。
費用についてはそれぞれ個別に実施する場合で数十万円見ておけば大丈夫です。


大規模修繕実施タイミング

大規模修繕実施タイミングですが、余程必要性に迫られない限りあまりやらない方が良いと考えます。
屋上防水は水漏れの心配が有り防水シートが剥がれている場合は行わなければなりませんが、
外壁は多少古びていてもすぐに機能的問題が発生する訳では有りません。

例えばファミリー物件24戸で外壁塗装費用を見積りし足場等を全て含め500万円だったとします。
この投資を利回り15%以上で回す為には全部屋で2600円の家賃アップが必要な計算になります。

⇒2600円×24戸×12ヶ月÷500万円≒15%

築20年超のマンションの外壁が多少新しくなった所で2600円も家賃を上げられるかどうかはかなり厳しいです。
しかも既存入居者に家賃アップを交渉する事は現実的に難しいと考えられ、
この例からも外壁塗装は効率の悪い投資になると言う事が分かると思います。

しかし税金を絡め大規模修繕を考えると見方が変わってきます。
大規模修繕を原状回復ではなく物件のバリューアップの為の位置付に出来れば資産計上出来る可能性が有るからです。
通常の部屋のリフォームは原状回復となる場合が殆どなのでその年度の経費として一括計上する事になりますが、
外壁塗装や屋上防水は資産計上し減価償却費にする事が可能な場合が有ります。
但し大規模修繕が資産計上出来るかどうかは工事内容により税理士に相談する必要が有ります。

物件を長く所有していると段々と経費支出が無くなりローンも元利均等返済により経費に出来る利息が減り、
元金返済が増えていきますので帳簿の数字上より実際のキャッシュフローが悪くなっていきます。
そのタイミングに合わせ大規模修繕を行い家賃アップや現家賃の維持を図る事が出来れば、
物件稼働率を安定化させると共に減価償却費を増やす事が出来る事になります。


まとめ

・会社員の投資戦略では大規模修繕は基本的にはする必要は有りません。

・但し屋上防水の劣化等で水漏れがしている等の急を要する修繕は出来るだけ早く実施する必要が有ります。

・外壁塗装等の見栄えに関してはそれを実施しても掛かった費用を家賃に転嫁するのは、
　難しい為慎重に判断する方が賢明です。

・物件を長く所有していてまだしばらく保有し続ける場合、
　大規模修繕を資産計上し減価償却を増やしたい様な明確な目標がある場合、
　経費計上出来る費用が減ってきたタイミングで大規模修繕に取組むのが最も効率的だと言えます。