投資戸建の　メリット、デメリット | 株式会社トライ

▶不動産投資を始める 2024.03.14

戸建て投資では、新築物件もありますが、基本的には築年数が経過した物件や、設備や内装が古くてそのままでは
住めない物件など、安い物件を購入し、リノベーションなどで付加価値をつけてから貸し出して、
家賃収入を得ることが多いです。

家賃収入で、物件の購入価格以上の利益を得ることができれば、投資で失敗すると言う事態はなくなります。
◎戸建て投資の始めは、オーナーチェンジ物件からスタートすることを、おすすめします。

長期入居・資産価値・リフォームや建て替え・維持費、など４つのポイントについて解説します。
【メリット①】長期の入居が望める
一般的に、賃貸の戸建てを選ぶ層はファミリー層が多いです。子育てなど、その地域に根を張って生活する状態で
賃貸戸建てを探すため、転勤や結婚等により数年単位で入居者が入れ替わる集合住宅と違って、
家を長く借りてもらえます。

入居者が変わらなければ家賃収入も安定しますし、入居希望者の審査等も不要なので、投資に必要な各種業務の
負担も減らせるでしょう。

【メリット②】資産価値が落ちにくい
戸建て投資の場合、物件価格に占める土地部分の割合がとくに大きくなる傾向があります。建物部分は時の経過
により資産価値が下落しますが、土地部分は経年劣化が起きないため資産価値が落ちにくいです。

物件を売却する際にも、場合によっては建物を解体して土地として販売することも可能です。
再建築不可の敷地の場合には解体後に新しい建物を建てられないという制約が発生します。
再建築不可物件は売却先が見つかりづらいため購入する際は注意が必要です。

【メリット③】リフォームや建て替えなどの自由度が高い

中古マンションの場合、リフォームや建て替えなどを行う場合は、管理組合の決議が必要になります。
しかし、戸建て投資はリフォームや建て替えなどの自由度が高いのが特徴です。
壁を塗り替えたり、床を畳からフローリングにしたり、敷地内の物を除去して駐車スペースを設ける、
などさまざまな工夫ができるため、オーナーの意思で自由に物件を蘇らせることができます。

[【メリット④】維持費が安い

戸建て物件にはマンションやアパートのように共用部分がありません。そのため、共用スペースの維持
管理費用や手間がかかりません。また、基本的に室内や庭などの手入れは居住者が行います。

オーナーとしては、設備の故障や家賃回収、クレームなどに対応することになります。

戸建て投資のデメリット
【デメリット①】管理状況を把握しづらい
築年数が古い戸建て物件の場合、修繕しなければならない箇所が多いため管理に手間がかかります。
とくに、空き家になっていた期間が長い物件は手入れが行き届いていないことが多いため注意が必要です。

【デメリット②】ローンが組みにくい
とくに中古の戸建て投資の場合、融資額自体小さくなることが多く、担保評価も得にくいことからローンの
審査が承認されにくい傾向にあります。
日本では築年数の経過に応じて建物の資産価値を減らしていくという考え方が一般的なので、
古い物件は基礎や内装に問題がなくても融資の上限額が小さくなってしまいます。

こうした物件に投資するためには、十分な手持ち資金を用意しておきましょう。
建物が古く資産価値が０になっていたとしても、土地が広く土地値が高い場合は、地元の信用金庫や
信用組合から融資を受けられる場合もあります。

【デメリット③】利幅が少ない
戸建て投資は一軒につき一件分の家賃しか得られません。また、家賃も高く設定することが難しいです。
そのため月々の収入が少なく、新しい投資をするための資金がたまりにくいため、規模拡大までに時間
がかかります。

また、所有している戸建物件を担保に融資を受けて規模の拡大を目指そうとしても、築年数が古い物件は
担保の価値が低くなるため、融資を受けることが難しくなります。

【デメリット④】空室リスクが高い
不動産投資において最大のリスクと言われる「空室リスク」ですが、賃貸物件の需要を考えた場合、
戸建てに住みたいと考える方よりはマンションやアパートを希望する方の方が多いです。

戸建て投資は賃貸物件特有の需要をキャッチできる投資手法ですが、賃貸の戸建てに住みたいという需要が限られ、
長期間空き室になってしまうリスクが高いといわれています。
とくに、ローンを組んで戸建て投資を始めた場合、入居者を確保するまで自己資金で返済をすることになります。
戸建て投資をするなら、入居者を期待できる物件かどうかの検討が必要不可欠です。

【デメリット⑤】修繕費用が大きくなりがち
戸建て投資では、リフォームなどを自己裁量で実施することができます。自由にリフォームできる反面、
内装や設備、外壁、屋根塗装など全ての修繕費を負担することになり。その結果、修繕費が高額になりやすいです。

最近では、業者に頼むのではなく自分で修繕する「DIY」がブームになっていますが、膨大な時間を
要するだけでなく、安全性には十分に注意が必要です。
また、築古の戸建ての場合には、雨漏りやシロアリにも十分に注意しましょう。購入前に、
ホームインスペクター（住宅診断士）に依頼する方法もあります。