売買のよくある質問Q&A | 有限会社恵不動産

２～３ヶ月ぐらいまでは、電話や郵便などで督促があります。すぐに競売とはなりませんが時間はあっと言う間にすぎてしまいます。どうしようと悩んでいる前に以下の方法を検討してください。

• 住宅ローンの返済方法の見直し

• 弁護士・司法書士さんへ相談してください（個人再生法住宅ローン特則を利用して返済額の減額を申請する）

• 相談の結果、支払が無理なら、任意売却で債務の整理をする。

住宅ローンが払えなくなると債務者は期限の利益を失い、一括弁済しなさいという督促状が送られてきます。その後、その抵当物件に競売開始決定の登記が付き期間入札に入ります。競落人が決まると、入居者は強制的に追い出されます。

住宅ローンの返済が困難な場合、金融機関との話合いで支払い計画の変更が出来る事もあります。相談してみてください。

例えば２,０００万円を２５年（３００回払い）・毎月１０日払いにてローンを組みました。
期限とは分割（３００回払い）で毎月１０日までに支払う返済日の事です。
利益とは返済期日に滞りなく支払う事により債権者から一括の請求は求められませんが、しかし滞納すると２５年という期限がなくなり、債権者から一括弁済を求められます。
期限の利益の喪失となる滞納期間は各金融機関によって異なりますが３～６回と言われています。

住宅ローンの支払いが遅れて、督促状が来た場合そのままにしておくと競売になってしまいますので、債権者と住宅ローン返済方法の調整をするか、支払いが困難であれば早めに任意売却を考えたほうがよいでしょう。

債務者以外の第三者または連帯債務者の1人が 債権者に対して債務の弁済を行うことです。住宅ローンの場合、保証協会が肩代わりして銀行などに元本と利息を返済することをいいます。

住宅ローンの支払いや借り入れ金などの返済が難しくなった場合、弁護士・司法書士さん達と連携して、競売よりも有利な条件で不動産物件を売却する事です。
私たち専門家には物件の債務者（所有者）と債権者の間に入り、競売の取り下げを依頼し、債務者（所有者）と債権者・買主の納得を取り売却することが可能です。これを任意売却といいます。

競売と違って、引っ越し代金等費用をくめんしてもらえる事や、競売価格よりは高額で売却されるので任意売却の方が残りの借金が少なくなります。
競売の場合、ご近所に知られるうえ、追い出されるように家を明け渡さなければなりませんが、任意売却の場合は、一般の売却と変わりませんので、ご近所に知られことも無く若干の引っ越し代金をもらう事も可能になり、競売よりたくさんの借入金を返済できます。

不動産仲介手数料、抵当権抹消費用、担保抹消費用等、売却に必要な費用は債権者に渡る売買代金から支払われますので、お客様のご負担は原則ありません。

無担保債務として残った債務は、ローン会社や金融機関といった債権者、またはそれらの者から、債権の委託・譲渡を受けたサービサー（債権回収会社）らと、残った債務の返済計画の交渉を進めていきます。

下記の書類があるとスムーズに進められます。

①権利証、又は登記識別情報…所有不動産の内容確認・所有権移転登記時に必要になります。

②固定資産税の納税通知書…固定資産税・都市計画税の税額確認のため。

③建築確認済証及び検査済証

④土地測量図面

⑤管理規約・使用細則（マンション売却の場合）

⑥管理費などの明細（マンション売却の場合）

⑦ローン返済予定表

登記手続き時に必要な書類・契約書の締結など原則として本人の署名・捺印が必要となります。また、実印・印鑑証明などを用意する必要があります。

競売は相場より安く売却されてしまう為、債務が残ることになります。
不動産は無いのに多額の借金は残る事になるため、担保物件を売却するにしても競売で売却するのは得策とは言えないでしょう。

債務者に返済企画の変更を提案して、合意を得られれば競売の取り下げが可能です。

基本的には競売の開札期日の前日までです。
但し、債権者と交渉して競売の取り下げの承諾を得るために債権者との交渉の時間を相当考えなければいけません。通常は競売の入札直前になった時点での取り下げは難しいです。

状況によっては住み続ける事も可能です。詳しい状況をご相談ください。

差押は担保権実行の為の手段で、債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。差押えられると、債務者（所有者）は不動産を自由に処分することが出来なくなります。

一般の不動産取引と比較して、競売不動産特有の制約など、特殊性を反映させた価格となります。

①裁判所へは現金又は振込みにて支払わなければならない。（銀行ローンを利用する場合、融資が受けられない場合がありますので、事前に取り扱い金融機関への相談が必要です）

②物件の引き渡し前に、物件の中を見ることが出来ない

③物件の引き渡しを受けるために法廷の手続きをとらなければならない場合がある

以上のようなリスクから、競売物件は相場より約３割～４割ほど安くなると言われています。

多くの不動産競売の場合、住宅ローン等を支払えなくなり、債権者が債務者所有の抵当権設定不動産を裁判所に売却依頼を申し立て、競売への手続きに入ります。競売手続きとなった場合、一定の期間裁判所に物件資料を公示され、その後に設けられた入札期間に、最も高値で入札した方が落札者となります。競売手続きに入る理由は上記の他、勝訴判決や公正証書に基づいて強制執行による強制競売などがあります。

競売物件の価格の決め方は、まず不動産鑑定士が物件査定を行います。それをもとに、現金一括納付が必要・引渡前に中を見る事が出来ない等の不動産競売特有の要因により、査定価格の３割～４割前後を差し引いた額が最低落札価格に決定します。

代金納付手続きが完了した時、その不動産の所有権を取得します。所有権移転登記手続きは、裁判所が代金納付手続きの完了後に行うため、所有権取得の日とずれが生じます。

落札後の手続きが正当に終了した場合、競売物件の所有権は落札者に移転します。ただし、従前の所有者に所有権が無くなっているにも関わらず、任意に引き渡さない場合があります。その様な場合は一定の手続きを経ることにより、裁判所に対して引渡し命令の申し立てをする事が出来ます。

現状の法律では、所有権が移転しても物件の占有者を強制的に排除する事が出来ません。そのため、法的に占有者を排除するには、引渡命令という手段をとらなければなりません。引渡命令とは、占有者が任意に物件を引き渡さない場合、裁判所に対して代金納付の日から６ヶ月以内に申し立てる事ができ、最終的には占有者に対して強制執行が行われます。

引渡命令にかかる費用は、相手方１人につき３００円の収入印紙や、引渡命令の命令正本を相手方や申立人に送達するための、当事者１名につき１,０４０円の郵便切手がかかりますが、場合によっては郵便切手の追加が必要になる事があります。強制執行にかかる費用は、動産の移動・保管などを業者に依頼する為、物件内にある動産やゴミなどの量により費用が変わります。場合によっては数十万円になる事もあります。また鍵を開けるために鍵屋さんを手配しなければならない場合もあります。

借地借家法の規定により、賃借人に対して契約を解除するには６ヶ月以上の猶予期間を設けなければなりません。引渡命令には、所有権移転後６ヶ月以内に申し立てる必要がありますので、引渡命令をする事が出来ません。

入札する前に、入札者は必ず保証金（最低売却価額の２割）を裁判所に入金しなければなりません。落札できた場合は、落札価格から保証金を差し引いた残代金を裁判所に支払います。しかし、落札出来なかった場合は、裁判所から振込手数料を差し引いた保証金が返却されます。

全てきれいになります。裁判官は、法務局の登記官に対し「全ての登記をきれいにしなさい」という命令文を発行します。この命令文に基づき、登記官がすべての登記をきれいにする仕組みとなっております。

入札結果が２番手であり、一定の金額以上で入札している場合は、次順位買受の申し出ができます。次順位買受の申し出を行った場合、最高額入札者が代金を納付しなかったなどにより、買受の権利を失った場合、裁判所が次順位者に売却許可を行うかどうかを決定します。尚、次順位買受の申し出を行うと、最高価買受申出人が残代金を納付（開札日から約４５日前後）するまで、買受申出保証金は戻らないので注意が必要です。

１.物件の内見を行う。
物件の資料などからは判定できない、日当たり・周辺環境等の細かい点を確認して下さい。
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２．入居申込書の提出
どんな方が借主・連帯保証人になり、どのような家族構成か等の項目は、大家さんが入居者を選定する際に、非常に大きな判断材料となります。
※虚偽の内容を記入し、入居後にそれが発覚した場合は契約解除となります。
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３．契約書類の作成
入居審査が通りましたら、いよいよ契約となります。
契約書類には法律で義務付けられている、第３５条書面（重要事項説明書）・第３７条書面（契約書）の他に、物件の使用規約や火災保険申込書など、たくさんの書類が渡されますので、不動産業者から説明を受け、契約内容を充分理解した上で署名・捺印を行って下さい。
↓
４．引き渡し
契約書類・必要添付書類の提出及び、初期費用の支払いなどの手続きが完了すれば、物件の引き渡しとなります。
引き渡しは原則として、契約開始日以降となりますので、引っ越し業者やライフラインの手配などにお気を付け下さい。

賃貸物件を契約する際には、申込内容が事実かを確認するために以下の書類が必要となります。

①契約者・連帯保証人の運転免許証などの写し（本人確認の為）
②契約者の健康保険証の写し（就業確認の為）
③入居者の住民謄本（本籍確認・家族の確認の為）
④連帯保証人の印鑑証明（連帯保証の意思確認の為）

大家さんや不動産業者によっては「所得証明」などの書類が必要になります。また、免許が無いなどで上記の書類が提出できない場合は、代わりとなる書類が必要になります。
必ず契約の説明時に何が必要かを確認し、住民票や印鑑証明などは土日祝日に入手できない場合もありますのでご注意下さい。

①敷金
②礼金
③家賃
④仲介手数料
⑤火災保険料

※この内容は一般的な物であり、物件や地域により、諸条件は違いますので、管理業者などにお問い合わせ下さい。

大家さんは物件を貸す事で賃料の収入を得ますが、大きなリスクも背負います。
そのリスクとは、

• 賃料の滞納

• 借主による物件の破損

• 退去時に物件内に残置された動産の処分費用

などです。

これらの様な将来発生する可能性の有るリスクを、敷金を預かる事で被害の拡大を防ぐ効果があります。

敷金は退去時に、賃料滞納・違約金など借主が支払うべき債務が一切無ければ、全額返還されます。

実務上は、退去時に室内清掃料・原状回復費用を控除して、残額を返還します。

礼金について

その昔、地方から東京などの都会に出てきた人が、生活に慣れるまでの間、身の回りの世話などを大家さんにお願いする為の、お礼のなごりと言われています。

最近では、当時と比べ大家さんと入居者との付き合いが希薄となり、この様な風習は無くなりつつありますが、礼金が入居条件として残っています。

尚、礼金を支払った場合は、退去後も返還されません。

賃貸住宅を借りる際には、火災保険の加入が義務付けられている契約がほとんどです。
この様な場合に加入する火災保険の一般的な内容ですが、

①主契約（入居者の家財道具が火事などの保険事故により損害を受けた場合の補償）

特約として
②個人賠償保険（他人に迷惑をかけた時に賠償金を担保する保険）
③借家人賠償保険（火事などの保険事故で大家さんに借用建物を賠償しなければならない時の保険）
④修理費用（物件や設備を間違って壊した時に修理費用を補償する保険）

といった４つの補償内容で構成されております。

万一の事故の際には、自分の財産が損害を受ける他に、大家さんに対しても多額の賠償責任を負う事となります。

失火責任法では、火災原因に故意・重過失が無ければ、隣家などに類焼させても、責任を負わない事になっております。
しかし、賃貸住宅の場合、その物件を原状に復して大家さんに返還する義務が有りますので、貰い火で入居個室が焼失した場合でも、入居者本人が賠償義務を負う事となります。

最近の保険商品は、家財の盗難や間違って壊した場合なども補償する商品が多く、生活の備えとしても充分な内容となっております。

個人で契約する場合、連帯保証人は原則として必要となります。

連帯保証人の要件は、

①契約者の親族である（父母兄弟など）。
②賃料滞納などの際に代位弁済可能な程度の定期的な収入がある。
③常時連絡が取れる。

などとなります。

賃貸保証会社を利用した契約について

契約者自身が高齢・すでに親族と死別しているなどの理由から、連帯保証人になり得る方がいない場合は、賃貸保証会社による賃貸保証サービスを受けられます。
これは、賃貸保証会社に連帯保証して頂き、賃料の滞納が発生した場合は、賃貸保証会社が大家さんに代理弁済して頂く内容のサービスです。
利用する際は、別途、審査及び費用が発生いたします。

民法第５条では、未成年者による法律行為は法定代理人（通常は親権者）の同意が必要と規定されています。
同意を得ないで契約した場合、法定代理人はその契約を取り消す事が出来る為、大家さんは非常に不安定な立場に立たされてしまいます。

しかし、個人が契約する場合、どのような方でも連帯保証人が必要になる為、未成年者が契約する場合には、父母の両者に連帯保証人になって頂く事で、同意があったとみなし、契約することが可能です。
また、学生などで定期収入がない場合は、親権者が借主として契約するのが一般的です。

Ｕターンや転職などの理由で求職中の場合、勤務地に住所が無いと何かと不利な場合があります。
求職中に物件を借りる場合は、大家さんに了承を得たうえ、賃貸保証会社による賃貸保証サービスを利用して頂きます。
別途、審査・保証料が必要となりますが、全く契約出来ない事はありませんので、まずはご相談下さい。

生活保護受給者の方でも契約する事は可能です。
ただし、各自治体によって定められた家賃の上限が有りますので、役場の担当課に確認の上、その範囲の中で物件を選択して頂く必要があります。

結婚・離婚・出産などにより、入居者が変更になる場合は、大家さんの許可が必要となります。
その際は、事前に管理業者などにご連絡下さい。

通知が必要な場合の主な例

①居住人数の変更
②勤務先の変更
③連絡先（電話番号など）の変更
④氏名の変更

住宅設備の中で、水道関係の故障が一番多い様です。
水道の水漏れなどの場合、通常の使用が難しくなり無駄な水道料金も発生するので修理が必要です。

修理の際の費用負担ですが、入居開始当初から故障している場合や水道設備自体の経年劣化による場合は、当然に大家さんの負担で修理が必要です。

次に、借主が費用負担する場合です。

まずは、借主に管理義務違反などの過失がある場合です。代表的なものとしては、「水道管凍結による破裂事故」です。入居時に加入した火災保険で修理費用が出る場合があります。

また、消耗品の劣化も借主の負担となります。
小規模な漏水の場合、ほとんどがパッキンの劣化によるものです。パッキンとは水道管の接続部分などに使われるゴム製の部品で、漏水の防止目的で使われますが、ゴムの硬化などにより効果が無くなって来ます。
パッキン自体は安価ですが、自分で交換出来ない場合は業者を頼む事になるので、人件費が掛かります。

いずれにしても、この様な故障があった場合は、管理業者などに連絡をしてみて下さい。

生活をしていれば、間違って壁や設備などを壊してしまう場合があります。
借主の過失によって部屋を汚損・破損させた場合は、当然に借主の負担で修理しなければなりません。

契約時に加入した火災保険に「修理費用特約」が付いている場合、保険を使って修理できます。
「修理費用特約」とは、借りている物件や設備などを、間違って壊してしまった場合などに、修理費用をオールリスクで補償する特約です。

注意点としては、原因が「借主の故意・重過失・天災による破損」は保険金の支払い対象になりません。
また、３，０００円前後の自己負担が発生します。

まずは、不動産業者にご相談ください

充実設備を謳った新築物件などでは、昔の物件に比べて「ＴＶインターホン・シャンプードレッサー・浴室乾燥機・ウォシュレット」などなど、色々な付帯設備が備えられています。
形があるものはいずれ壊れる事になっていますが、入居中に壊れた場合には誰の負担で修理するかが問題となります。
入居者が負担するか、大家さんが負担するかは、なぜ故障したかによって判断します。

大家さんが負担する場合

民法６０６条では、「賃貸人は賃貸物の使用、収益に必要な修繕義務を負う」と明記されています。
よって、法律上は「自然損耗により故障した場合」は大家さんが修理しなければなりません。

入居者が修理しなければならない場合

借主が修理しなければならない場合とは、主に以下のケースです。
「借主の故意・過失により故障した時」
「消耗品的な物で、使用により当然に故障・劣化が予定されている物」
「借主の管理義務違反により故障した場合」
などです。

ごく一部の物件を除いて、インターネット利用は入居者が個別で契約します。
電話会社及びプロバイダーにご連絡のうえ、お手続きを行って下さい。

光ケーブル回線をご希望の場合

入居されている物件がマンションタイプ対応している場合は問題ありませんが、マンションタイプ非対応の物件では室内に光ケーブルの導入が必要となる場合があります。
その際、外壁に穴をあけて導入しなければならないケースもありますので、大家さんの許可が必要となります（通常はエアコンの穴を利用します）。

当社では、インターネット利用お申し込み手続きの取り次ぎも行っておりますので、ご相談下さい。

共同住宅において、他の入居者の睡眠を邪魔する程の音楽や宴会行為を行うのは、とても非常識な行為と言えます。
この様な事がありましたら、直接騒音元に苦情を言いに行くと、その後の共同生活に不都合がでたり、予期せぬトラブルになる場合がありますので、すみやかに管理業者に連絡して下さい。
また、通常の会話程度の音や子供の泣き声などは生活騒音ですので、常識的な時間内であれば、お互い様との理解をお願い致します。

１ルームマンション等の場合、間取りの設計上、部屋の大きさに比べ隣室と接する面の面積が大きくなる為、騒音の問題も発生しやすいので、住民全体での共同生活である事をご理解の上、入居室のご利用をお願いします。

トラブル防止のため、くれぐれも自力救済を行わないようお願い致します。

家に帰ってきたら、自分の駐車場スペースに他の車が停まっていると、当然自分の車を停めれなくなり、非常に困ります。

この様な時は、すぐに管理会社に連絡を下さい。他に空いている区画があればそちらに誘導するなど、何らかの指示を行います。
また、自分の判断で他の区画に停めると、その区画の方が停められなくなるという連鎖が起こります。
また、自分で違法駐車車両に張り紙を貼る等の行為は、思わぬトラブルに巻き込まれる場合がありますので、控えて下さい。

こういった苦情が報告されれば、全入居者に対し注意喚起を行います。
注意喚起を行っても、車の移動が行われない等の悪質な違法駐車については、車両所有者を特定の上、法手続きにそって撤去等の処置を講ずる場合もあります。

各自治体で定める、ゴミの分別方法や収集日を守らなければ、ゴミ収集車は回収してくれません。
結果、ゴミが長時間放置されカラスなどに荒らされる事になり、大変不快な状態になります。

この様な場合、残置されたゴミを調査の上、廃棄した個人が特定されれば、その者に対し、撤去・清掃費用を請求します。
また、個人が特定できなければ、全入居者に対し注意喚起を行い、改善されなければ、定期的に清掃業者を頼む必要がありますので、共益費の追加などもあり得ます。
くれぐれもルールを守って利用して下さい。