不動産売却について
FOR OWNERS
オーナー様向け査定
物件の特性を充分に理解・把握させて頂いた上で、オーナー様のメリットを最大限引き出すご提案をいたします。このページでは、売却の相談・査定から、売買契約の締結・引渡しまでの流れについてご説明しております。
STEP1
売却のご相談
売却のために必要な諸費用・税金
不動産の売却には、経費（諸費用）がかかります。
手取額は、売却価格から経費（諸費用）を引いた額となります。
不動産売却にかかる経費（諸費用）
- 仲介手数料
- 売買価格の3％ + 6万円（別途消費税） ※売買価格が400万円を超える場合
- 印紙税（収入印紙）
- 売買契約書に貼付（売買価格によって税額が変わります。）
- 譲渡所得にかかる税金
- 譲渡所得税・住民税（詳細は担当者までお問い合わせください。）
- 登記関係費用
- 登録免許税・司法書士報酬（住所変更登記・抵当権抹消登記の有無により金額が変わります。）
※上記費用の他に、既存の住宅ローン完済に手数料がかかる場合や、引越しなどの費用がかかります。
よくあるご相談内容
- 売買と賃貸、どちらがお得？
- 売買と賃貸、両方の査定を行い、それぞれのメリット、デメリットをご案内いたします。
- 住み替えをしたいが、売却を先に進めて大丈夫？
- 住み替え先の条件やご事情をお聞きし、最良な段取りをご提案いたします。
- 売却後いくら手元に残るの？
- 諸費用、税金等を計算し、お手元に残る金額を算出します。
- 一番良い売却のタイミングは？
- 売主様のライフプランをお聞きした上で、今、本当に売るべきなのか、一緒に検討しましょう。
- 売却後いくら手元に残るの？
- 諸費用、税金等を計算し、お手元に残る金額を算出します。
STEP2
調査&査定
ご所有の不動産がいくらで売れるのか調べてみましょう。
まだ売却を検討中の方も、査定は完全無料ですのでお気軽にご相談ください。
売却のプロが、適正な査定価格をご提案します。
簡易査定（机上査定）
過去の取引事例などのデータを基に、
メールやお電話でおおよその査定価格をお伝えします。
短時間でおおよその価格を算出します。
本査定
さまざまな調査を行い、価格を算出します。
査定報告は、売主様のご要望も確認しながら、査定根拠をわかりやすく
ご説明させていただき、最終的な売出価格をご提案します。
調査内容
物件・周辺条件、市場動向・経済動向、競合物件などエリアの特性
査定評価方法
取引事比較法、原価法、収益還元法など
査定価格の算出
プロのチェックポイント！
査定価格はここで決まる
- 過去の取引事例（成約データ）
- 公示価格・路線価等の公的データ
- 査定時点での競合物件の売出価格
- 物件エリアの価格変動率等の市場分析結果
- 賃貸した場合の物件価値
- 階数、向き、間取などの建物条件
- 駅からの距離、周辺環境等の立地条件 など
売却物件の調査
現地訪問させていただき、物件の状況や眺望、周辺環境などを詳しく調査します。
また、権利関係の調査、法令上の制限に関する調査を行い、精度の高い査定価格を算出します。
建物・敷地などの現地調査
物件の状況
- 構造・築年数・間取り・設備機器のグレード・日照・眺望・景観など
マンションの場合
- 管理形態・管理方式の確認
- 管理規約・使用細則の確認
- 管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
- 長期修繕計画の内容など
- 周辺の確認
（近隣の空き地、隣接建物の状況や近隣での建築予定など） - 環境の確認
（騒音・振動・臭気の有無や病院・公園など施設の有無など）
法務局調査（権利関係の調査）
- 登記簿記載事項の確認
（所有権・抵当権・賃借権・地上権・地役権など） - 公図・測量図・建物図面・隣地との境界・道路との境界などの確認など
役所調査（法令上の制限に関する調査）
- 建築基準法・都市計画法に関する調査
- 公道・私道など道路の種類や幅員
- その他法令制限の確認
- 上・下水道、ガス設備の状況
よくあるご相談内容
- 一番高い査定が出た不動産会社を選ぶべきですか？
- 答えはNOです。幾つかの不動産会社に査定を依頼すると必ず価格のバラツキが出ます。
中には売主様に気に入ってもらうために相場価格より高い査定価格を意図的に提案してくる不動産会社もいます。
しかし適正価格でなければ、募集期間が長引き、売主様が損をすることもあります。
査定価格は、結果よりもその算出根拠に対しどれだけ納得できるかが大切です。 - 訪問調査のときは、部屋の中の隅々までチェックされるのでしょうか？
- 訪問調査時には、建具やフローリングの傷み具合、眺望、日当たりなどを確認します。
クローゼットの中や水回りなど、プライベートな部分はご要望に応じて確認なしでも査定は可能です。
見られたくない場所はお気軽に伝えてください。
STEP3
媒介契約の締結
売却のご依頼が正式に決まりましたら媒介契約を結びます。
STEP2までの内容について納得いただければ媒介契約を締結しましょう。
媒介契約の種類
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他社への 同時依頼 | × | × | 〇 |
| 売主様自ら発見した 希望者との直接取引 | × | 〇 | 〇 |
| 契約 有効期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 （法律上の制限なし） |
| レインズ 登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 任意 |
| 業務処理 状況の 報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | なし |
付随するお手続き
販売活動を行う前に以下の書類をご記入いただきます。
- 物件状況等報告書
- ご売却予定の不動産について売主様が知っている事柄を、買主様に報告するための書面です。
雨漏りやシロアリの害、給排水管の故障・腐蝕、増改築の履歴、近隣との申し合わせ事項などを記載します。 - 設備表の記入
- ご売却予定の不動産に備え付けられている設備に関し、故障の有無などを買主様に対し報告するための書面です。
また、引渡しの状態を事前に決めておくことにより、売却活動をスムーズに行うことができます。
レインズ（REINS）の仕組み
レインズとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）
の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している
コンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、
会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。
STEP4
売却活動の開始
いよいよ売却活動の開始です。
レインズへの登録や幅広い広告媒体を活用することで、多くのお客様に情報をご提供します。
チャネルミックスによる
効果的な販売活動
より多くのお客様に興味を持っていただけるよう、インターネットを使って情報を配信し、
売却物件の魅力をアピールします。また、スマートフォンとVRゴーグルを使った
疑似体験型内覧や、DM（ダイレクトメール）・直営店舗での対面営業など、
あらゆる媒体を組み合わせ、お申込みへと導きます。日々多様化するチャネルを
専門部署（広告戦略チーム）が一元管理することで、効率的な販売活動が可能となります。
自社ホームページや、その他WEBによる販売活動
- 自社ホームページから 『360°バーチャル内覧』 『VR体験内覧』
- パソコンから『360°バーチャル内覧』、スマートフォンとVRゴーグルから『VR体験内覧』が可能です
- 主要ポータルサイトへの登録、連携
- ＜主な掲載サイト＞『HOME'S』『楽待』『楽天不動産』『オウチーノ』など
- 検索サイトで上位に表示が出るよう専門部署【広告戦略チーム】が対策（SEO対策）
- ＜その他の主なWEB対策＞『PPC広告』『Googleアナリティクスによる調査』『リマーケティング広告』『マーケティングオートメーション』 など
顧客への対面営業や現地販売会の開催・紙媒体での情報発信
- 直営店舗と地域の不動産会社とのネットワークをフル活用
- スタートラインの直営店舗で各エリアに精通した『暮らしのコンシェルジュ』が優先的に物件をご紹介します。過去にスタートラインにご来店いただいた購入希望者のストックデータから、条件にマッチする顧客に対しては最優先でアプローチします。また、独自のネットワークである地域の不動産会社と連携し、売却活動を積極的に行います。
- ポスティング・DM（ダイレクトメール）による情報発信
- 物件周辺にお住まいの方へ広告を配布します。
近隣住民の方がご購入いただくケースは多く、周知と潜在顧客の掘り起こしが見込めます。 - オープンルーム・オープンハウスの開催
- 現地に弊社スタッフが常駐し、購入希望者に物件の魅力を直接ご案内します。
チャネルミックスによる
売却活動の定期的なご報告
お問合わせ数、図面取得数、内覧後の反応など、売主様の気になる情報を
定期的にご報告いたします。また、結果を基に新たな販売戦略をご提案します。
プロのチェックポイント！
お部屋の第一印象はとても大切
- 室内のクリーニングがしっかりと行われており、清潔感がある。
- 家具やインテリアは好みが分かれるので、極力シンプルにしておく。
個性の強いものは片づける。 - 生活感をできる限り排除し、ものを少なく広く見せる。
- 事前に換気を行い、快適な室温に設定しておく。また、カーテン等 は開けて明るい印象にする。
STEP5
売買契約の締結
購入希望者から「購入申込書」を受け取り、価格やその他の契約条件を調整します。
ご売却の条件と合致するかどうかをご判断ください。ここで、売主様、買主様間で合意に至れば、売買契約に向けて進行いたします。
チャネルミックスによる
効果的な販売活動
- 購入価格
- 売出価格が前提ですが、買主様より希望価格の提示がある場合は調整を行います。
- 手付金の金額
- 売買契約時に受領する手付金の金額を決めます。価格の5～10％が一般的です。
- 融資利用の有無
- 買主様が住宅ローンを希望される場合、金融機関の事前審査を依頼し、決算の確実性を高めます。
- 契約日、決算予定日（引渡し予定日）
- 決算日には、売買代金の授受、所有権移転登記などを行います。一般的には金融機関・法務局の業務取扱い時間（平日）の午前中に設定します。
ご契約の流れ
契約までにご準備いただく書類など
- 実印・印鑑証明書（３ヶ月以内取得のもの）
- 登記済権利証または登記識別情報
- 固定資産税等納税通知書
- 本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）
- 印紙代（売買契約書貼付分）
重要事項説明
売買契約に先立ち、宅地建物取引士より重要事項の説明を行います。スタートラインでは売主様、買主様の双方へご説明をいたします。
- 重要事項説明とは
- 宅地建物取引業法では売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。重要事項説明書は宅地建物取引士が内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で口頭で説明を行わなければならないとなっております。
- 内容
- 権利関係・法令上の制限・インフラの整備・管理規約（マンションの場合）・その他使用制限など
売買契約の締結
売買契約の締結を行います。同時に手付金を買主様から受け取ります。注意点としては、売主様と買主様双方の合意に基づく契約ですから、いったん契約を締結すると一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。解除する場合のルールや違約金の金額などをしっかりと理解して契約しましょう。
引渡しまでの準備
ご売却物件に住宅ローンの残債がある場合、引渡しまでに借入先金融機関へ連絡をしていただき、
抵当権抹消のために事前の準備が必要です。（残債がない場合はこのお手続きは不要です）
必要な手続きの流れ
- 引渡し日（決済日）が決まる
- 金融機関への連絡
- 全額繰上返済の依頼
- 金融機関の指示に従い必要書類へ署名捺印
- 司法書士より金融機関のローン担当者へ確認の連絡
- 引渡物件の最終確認
媒介契約時にご確認させていただきました引渡し状態になっているか確認を行います。残置物などがある場合は引渡しまでに撤去をお願いします。
STEP6
決済&引渡し
売買代金（残代金）の受領と同時に物件（鍵）の引渡しを行います。
以上で売却手続きが完了となります。
滞りなく引渡しが完了するよう、当日の流れとご用意いただくものをチェックしましょう。
当日の一般的な流れ
参加者
- 売主様
- 買主様
- 不動産会社 担当者
- 金融機関ローン担当者（買主様が住宅ローンご利用の場合）
場所・日時
- 不動産会社・金融機関など
- 平日（金融機関、法務局営業日）9：00～13：00頃
- 登記申請の依頼
- 所有権移転登記を代行するために必要な書類を司法書士へ渡し、登記手続きの準備を行います。
- 売買代金などの受領、費用の支払
- 【受領】売買代金（残代金）・固定資産税、管理費などの清算金（日割で精算）
【支払】仲介手数料（スタートラインにて受領）・登記費用（司法書士への支払） - 着金確認
- 売主様口座にて着金確認を行っていただきます。
- 物件の引渡し
- 物件の鍵類など一式を引渡し、領収書の発行などを行います。
- 抵当権抹消手続き（住宅ローンの残債がある場合）
- 司法書士が代行します。