地積測量図、確定測量図が無い！ それでも不動産売買は可能か？！
不動産売買において、
「公簿面積による売買」
「実測面積による売買」
の２パターンがございます。
前者では
登記簿謄本を参考にします。
こちらは法務局もしくはインターネットにて取得可能。
同資料には土地の地目、面積、権利関係（過去の所有者履歴～抵当権履歴）等についての記載があります。
いわゆる、土地の「履歴書」のようなものです。
しかし、この登記システムは明治時代初期より施行されており、当時の簡易的な測量結果を登記されている場合があることや、
平成１７年３月以前は残地求積が認められていたことなどから、登記簿謄本と実測図と異なる面積になっている場合もございます。
後者、「実測面積による売買」においては測量図が参考にされます。
測量図の種類は以下３つです。
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①地積測量図
法務局もしくはインターネットにて取得可能。
同資料には、土地の面積、形状、位置関係、地積の求積方法が記載されております。
公的な資料ではありますが、
作成された時期によって面積の算出方法や境界標の明示ルールが異なり、精度も異なるため、
古い資料の場合、整合性への懸念は残ります。
また、不動産登記法が改正された２００５年３月以前の地積測量図に関しては、
確定測量を前提とした測量図ではないことから、境界を確定していない場合がございます。
同資料は主に、
・土地の分筆時
・登記簿に記載されている土地面積を正確な数値に訂正する「地積更正登記」
・道路や水路の払下げ、埋め立てなど新たな土地を登記簿に記載する「土地表題登記」
上記のときに作成されることが多いです。
②確定測量図
最も整合性の取れた資料です。
隣接地の所有者立ち合いの元に測量、境界確認＆確定を行い作図を行います。
地積測量図との違いは境界確定の担保がされていることです。
なお、こちらの図面は対象土地及び隣接地の所有者しか、その図面を持っておりません。
※確定測量後、面積が謄本と異なる場合、地積改正登記行うことも可能です
地積測量図とは異なり、分筆を行わないときでも正確な面積を確認されたいときに、
行われるケースがございます。
③現況測量図
対象土地の所有者が、その範囲内で測量を行って作製した図面です。つまり、「所有者単体で測量＆作図」したものでしかないため、
法的な効力は無く、不動産売買契約においても、買主の了承を得れなければ使用は出来ないものとなります。
この３つが主な測量図となりますが、
これらの測量図が無い、測量を行っていないという場合がございます。
どういうときなのか？
①の地積測量図で述べておりますが、
土地を「分筆」していない場合、
「地積更正登記」を行っていない場合、
わざわざ地積測量図や確定測量図の作製を行いませんよね。
つまり、いわくつきの土地ということではなく、
今まで「その必要性が無い土地」ということでした。
さて、この測量図面の作製費用（境界標設置費含め）ですが、面積にもよりますが、３０万円～１２０万円ほどかかります。
この測量や境界標の設置をせずに、不動産の売却を行うことは可能なのでしょうか？
答えは可能です。
冒頭に戻ってみましょう。
そうです、不動産売買は測量図を用いた「実測面積売買」の他に「公簿面積売買」の選択肢もございます。
ただし、後者を選択する場合「買主は公簿の面積と実測面積が異なる場合でも、一切の異議・契約解除を申し立てず、また、地積更生登記を申し立てないこと」などといった、
特約を記載することが必須となります。
その他、測量図が無い＝境界の確定も出来ていないケースが多いと思いますが、
その場合も売買契約書の特約に「売主は境界明示義務を負わないこととする」といった内容を記載することが必要となります。
測量図無くても、売買契約は可能！
特約にその旨を記載すれば良いんだ！
測量費用も節約出来る！
と喜ぶ売主さんも多いかもしれません。
この測量図の無いまま進めた場合のデメリットは如何でしょうか？
①売買価格が安くなる
買主側の立場に立ったときの懸念としては、
なぜ公簿なのか？
隣地とのトラブルが有るから実測＆境界確定を出来ないのではないか？
公簿と実測面積が大きく異なるのではないのか？
などと思うのではないでしょうか？
一生に一度の買い物か否かの不動産。
面積及び境界が不確定なものを購入に踏み切るには、
相当お安い価格にならないと難しいかもしれないですね。
②銀行の担担保評価が出ない
やはり面積を証明する資料が無ければ、銀行も担保評価を出しづらいですね。
つまり、買主さんが住宅ローンを組めない（組みづらい）状況となり、
結果的に、売買価格にも影響が出て参りますね。
つまり、結果的に売買価格に影響が出て、
売主側がデメリットを被る可能性がございます。
時間と費用が有るのでしたら、測量をしてご売却される方が好ましいですね。
